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Superbonus 110% per Ville e Villette, Chiarimenti dall’Agenzia delle Entrate

Chiarimenti per l’applicazione delle norme in materia di superbonus 110% di cui agli articoli 119-121 del Decreto Rilancio. Recentemente l’Agenzia si è espressa riguardo ai lavori sulle villette a schiera, chiarendo in particolare quali siano i requisiti fondamentali che deve avere l’unità immobiliare per poter beneficiare dell’agevolazione.

Nella prima parte della risposta, l’Agenzia delle Entrate richiama i contenuti della detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, spettante nella misura del 110%, ripartita in 5 quote annuali di pari importo, a fronte di specifici interventi finalizzati all’efficienza energetica (ivi inclusa l’installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. superbonus). Si ha modo di precisare che le disposizioni si affiancano a quelle già vigenti disciplinanti le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus) attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n.90.

Con la risposta all’interpello n. 328 del 9 settembre 2020, l’Istante rappresenta di essere proprietario di una villetta a schiera di testa, terra tetto, con riscaldamento autonomo, libera su tre lati e confinante con altro immobile esclusivamente attraverso parete garage (non riscaldato). Su tale immobile intende effettuare interventi di efficientamento energetico (cappotto esterno) che porterà un miglioramento di due classi energetiche all’immobile. Il quesito formulato riguarda la riconducibilità delle cd. villette a schiera tra gli immobili definiti quali edifici unifamiliari al fine di poter applicare le detrazioni previste.

Villetta a schiera, ok al superbonus 110% se c’è accesso autonomo

Relativamente al caso in esame, la Risposta evidenzia che in base al comma 1-bis dell’articolo 119 del DL Rilancio per “accesso autonomo dall’esterno si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva”.

La Circolare 24/2020, inoltre, ha chiarito la presenza di un accesso autonomo dall’esterno, presupponendo, ad esempio, che “l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva”.

Nel caso specifico, trattandosi di villetta a schiera inserita in un residence con passo carraio privato comune a più abitazioni, nel presupposto che l’unità immobiliare su cui effettuare gli interventi sia funzionalmente indipendente e la stessa disponga di un accesso autonomo dall’esterno comune ad altri immobili, l’Agenzia ritiene soddisfatto il requisito dell’indipendenza funzionale dell’unità immobiliare su cui effettuare gli interventi.

Di conseguenza – conclude l’Agenzia -, l’istante potrà accedere al superbonus 110%, in presenza di tutti gli altri presupposti previsti dalla normativa di riferimento.

Ricordiamo che la Legge di Bilancio 2021 ha ulteriormente spiegato il concetto di “funzionalmente indipendente”: una unità immobiliare può ritenersi tale se dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianto per l’approvvigionamento idrico, per il gas, per l’energia elettrica, impianto di climatizzazione invernale.

Da un punto di vista oggettivo, l’Agenzia delle Entrate si sofferma sulla lett. c) dell’art. 119 del D.L. 119/2020 dove si prevede l’applicazione del beneficio agli “interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongono di uno o più accessi autonomi dall’esterno…” A tal riguardo, vengono fornite le seguenti specificazioni:

  • per edificio unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinata all’abitazione di un singolo nucleo familiare;
  • un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva;
  • la presenza di un “accesso autonomo dall’esterno”, presuppone che “l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva”.

Le “unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari”, alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della “indipendenza funzionale” e dell’“accesso autonomo dall’esterno”, a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.

La valutazione in concreto della “indipendenza funzionale” e dell’“accesso autonomo dall’esterno” dell’immobile – si legge infine nel documento di prassi – costituisce un accertamento di fatto che esula dalle competenze esercitabili in sede di interpello.

Viene ribadito che la super detrazione del 110% spetta alle persone fisiche, al di fuori di attività di impresa, arti e professioni, per gli interventi finalizzati al risparmio energetico realizzati fino ad un massimo di due unità immobiliari, a prescindere dalla destinazione a residenza del nucleo familiare, fermo restando il riconoscimento, senza limitazioni, delle medesime detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

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