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Progettazione villa: ecco come capire se un terreno edificabile è conforme alle norme tecniche.

Essere proprietari di un terreno edificabile o acquistarlo è un ottima idea se desideri costruire la casa dei tuoi sogni, prima di procedere è necessario informarsi al fine di ridurre al minimo gli errori e i rischi al quale si può andare incontro. Il processo, anche se lungo e complicato, verrà ripagato con soddisfazione vedendo realizzata la dimora che si è sempre desiderata.

Inizialmente è necessario capire quale tipo di terreno conviene acquistare tenendo sotto controllo  alcuni parametri, come ad esempio:

  • prezzo al metro quadrato;
  • ubicazione del terreno, che è importante che si trovi vicino ai servizi di prima necessità;
  • consistenza del terreno, che è preferibile sia intermedio;
  • verificare se in futuro ci saranno interventi urbanistici;
  • grado di inquinamento acustico, verificabile recandosi sul posto  in vari orari della giornata;
  • verificare la distanza di sicurezza dai ripetitori per la telefonia mobile e delle linee di alta tensione;

Una volta verificati e controllati questi parametri è possibile procedere con il progetto della villa. È necessario capire:

  • Il grado di soleggia mento, per sfruttare al meglio ogni centimetro quadrato del proprio immobile mantenendo però il proprio gusto;
  • Profondità della falda freatica, per evitare cedimenti specialmente nei mesi  invernale, a causa della formazione di ghiaccio;

A questo punto è necessario specificare che non è possibile costruire in qualsiasi punto del terreno e l’edificabilità dipende dai Piani degli Interventi Comunale, che definiscono quindi:

  • Le zone urbane;
  • Come e quando costruire;
  • Definiscono le varie regolamentazioni.

Inoltre un terreno edificabile deve essere, prima di tutto, facilmente raggiungibile dalle strade e poi deve essere collegato alla rete tecnologica fornendo così:

  • Rete elettrica;
  • Fognature;
  • Acqua e gas;

Se non dovessero esserci questi requisiti è importante che il venditore o il proprietario provvedano a renderlo idoneo.

Una delle prime cose da controllare è verificare, anche, il piano regolatore comunale ossia il regolamento che viene consultato dai tecnici per lo sviluppo cittadino, soggetto a cambiamenti nel corso degli anni.

Se quindi il terreno su cui si vuole costruire la propria villa è ubicato nelle aree residenziali, ovviamente si avrà una buona possibilità di poterci costruire sopra; nel caso contrario è necessario richiedere allo Sportello Unico del Comune il permesso di costruire, presentabile tramite il tecnico di riferimento che può essere un architetto, ad esempio.

Per ottenere il permesso di costruzione è necessario pagare gli oneri di urbanizzazione, altrimenti non verrà rilasciato. Gli oneri saranno quindi necessari al Comune per realizzare gli allacciamenti dell’illuminazione, rete idrica, fognature ecc.

Se invece queste ultime sono presenti, la somma versata sarà considerata come un rimborso per le spese precedentemente sostenute.

In merito a questa tematica è necessario anche affrontare la tematica degli abusi edilizi, i quali si verificano nel momento in cui si costruisce senza chiedere al Comune alcun tipo di permesso. Come affrontato in alcuni articoli precedenti, per rimediare al reato è necessario chiedere la sanatoria che verrà rilasciata solo se l’immobile o le modifiche non vanno contro al piano regolatore, in caso contrario verrà emesso un ordine di demolizione.

Rientrano negli abusi edilizi anche la costruzione differente dal progetto precedentemente presentato al Comune, come ad esempio un’espansione dell’immobile non autorizzata.

I costi di un terreno edificabile vengono generalmente stabiliti in base ai metri cubi ottenibili, oltre a questo sono da considerare:

  • La tipologia di terreno (fondiaria, edificabile o territoriale);
  • La presenza di vincoli particolari (è necessario chiedere consulenza ad un architetto, geometra o ingegnere);
  • Fattori intrinsechi ossia la posizione, salubrità, rumorosità della zona e panoramicità;
  • Fattori estrinseci ossia tutti quelli che possono influenzare i metodi di costruzione e i costi della casa;
  • Indice di fabbricabilità (è da far riferimento il piano regolatore generale del comune);
  • Superficie del lotto e cubatura edificabile, perché in base a questi ultimi si sapranno quanti metri quadri si hanno a disposizione per la costruzione dell’edificio;
  • Vincoli di edificazione, il grado di urbanizzazione della zona limitrofa e la vicinanza del centro città.

Se sei interessato alla costruzione di una villa e hai bisogno di consulenza, non esitare a contattarmi.

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